Poder para comprar en River Island: de su notario al registro dominicano

La mayoría de los compradores de River Island, un desarrollo de 692 residencias en Atlántida, Punta Cana, nunca pisarán la oficina de un notario dominicano. Alguien firma por ellos en virtud de un poder, y la hoja que lo hace posible se arma en dos países: se redacta con un abogado dominicano, se firma y se certifica donde vive el comprador, y luego se traduce y se deposita en la República Dominicana. Esta guía sigue esa hoja de mano en mano, con las vías de certificación para compradores en Estados Unidos, Canadá y el Reino Unido, y después explica qué puede hacer quien la tiene, dónde está el riesgo real y cómo ponerle fin. Es información general; la redacción y la elección de la vía corresponden a un abogado dominicano independiente que actúe solo para usted.

Un poder firmado en el extranjero es una pila de certificaciones

El derecho dominicano trata el poder como un mandato: una persona autoriza a otra a actuar en su nombre, y el artículo 1985 del Código Civil permite conferir esa facultad por acto notarial o por documento bajo firma privada. Para un comprador en el extranjero, la definición es lo fácil. El trabajo práctico consiste en que una hoja firmada en Chicago, Calgary o Leeds sea creída por un notario y por un registro de títulos dominicanos, y eso se logra apilando certificaciones, cada una de las cuales responde por la capa que tiene debajo.

En la base está su propia firma. Encima va el certificado de un notario que hace constar que usted, debidamente identificado, firmó en su presencia. Ese certificado es lo que permite que un tratado internacional alcance a un documento privado: el artículo 1 del Convenio de La Haya sobre la Apostilla considera documentos públicos los actos notariales y los certificados oficiales puestos sobre papeles firmados a título privado. Sobre el notario va la apostilla, expedida por una autoridad de su propio país. El Convenio se aplica en la República Dominicana desde el 30 de agosto de 2009, de modo que entre ella y otro Estado miembro la apostilla sustituye a la antigua cadena de sellos consulares.

La última capa se añade a la llegada. Un intérprete judicial traduce el poder al español y, en la práctica dominicana, la firma de ese intérprete se legaliza a su vez en la Procuraduría General de la República antes de usar la traducción; su abogado le confirmará el orden para su expediente.

Fíjese en lo que certifica cada capa. El notario confirma quién firmó. La apostilla confirma al notario. El intérprete responde por la traducción. Ninguno de ellos lee el poder para comprobar que dice lo que usted quería decir, y por eso la redacción merece más atención que los sellos.

Quién expide la apostilla donde usted firma

La apostilla se expide en el país donde se firmó el documento, nunca en la República Dominicana, así que la oficina con la que tratará depende de dónde se siente con el notario. Para los tres países de los que llegan con más frecuencia consultas en inglés, las vías aparecen en la tabla siguiente.

Dos detalles sorprenden cuando vuelve el certificado. El primero es su encabezado: el artículo 4 del Convenio exige el título «Apostille (Convention de La Haye du 5 octobre 1961)» en francés, aunque el resto del formulario esté en inglés; esa línea en francés es normal y no es una traducción de su poder. El segundo es su alcance. Los artículos 3 y 5 limitan lo que certifica una apostilla a tres cosas: la autenticidad de la firma, la calidad en que actuó el firmante y, cuando lo hay, el sello o timbre. Es una prueba sobre el notario, no sobre el contenido.

Cuando la apostilla no lo resuelve todo

Las notas de requisitos del propio Registro Inmobiliario complican este cuadro ordenado. Dicen que un documento público procedente de un Estado parte del Convenio debe llevar la apostilla y, una frase después, que los documentos del extranjero relativos a una transferencia inmobiliaria, entre ellos los poderes para vender, deben legalizarse ante el Ministerio de Relaciones Exteriores. Las notas nunca explican cómo encajan ambas frases. Esta página no va a adivinarlo, y usted tampoco debería: qué certificación necesita su propio poder es justamente la decisión por la que le paga a su abogado dominicano, idealmente antes de reservar la cita con el notario y no después de que le devuelvan un documento.

Junto a esas dos existe una tercera vía. Los cónsules dominicanos en el exterior actúan como notarios para actos destinados a surtir efecto en el país, y un acto instrumentado por un cónsul tiene allí el valor de un acto notarial dominicano. Que un consulado concreto reciba el poder de alguien que no es de nacionalidad dominicana es mucho menos seguro, así que un comprador extranjero debe preguntarlo al consulado, y a su abogado, antes de organizar un viaje en torno a esa opción.

El idioma es el último control. El español es la lengua de trabajo del registro, y un poder redactado en otro idioma viaja con la traducción de un intérprete judicial. Un poder bilingüe, con el español junto a su idioma, es una forma de que las palabras que usted firma y las que lee el registro sean las mismas; pregunte a su abogado si conviene a su expediente.

Lo que hace en River Island quien tiene su poder, y lo que sigue en sus manos

El artículo 1988 del Código Civil traza la línea que da forma a todo poder de comprador: un mandato redactado en términos generales solo abarca actos de administración, mientras que comprar, vender o hipotecar debe otorgarse de manera expresa. El artículo 1989 prohíbe además al mandatario hacer nada que exceda lo que contiene el documento. El ejercicio útil, por tanto, es enumerar acto por acto lo que hará el apoderado en una compra en River Island y reservarse todo lo demás.

Los actos que un comprador en el extranjero delega con más frecuencia:

• Firmar el contrato de venta definitivo de una sola residencia, identificada exactamente como en su contrato de compra, por edificio, plano y unidad, para que la facultad no pueda desviarse a ninguna otra de las 692.
• Depositar la transferencia en el Registro de Títulos, con el propio poder y los documentos de identidad del apoderado en el expediente, y retirar su certificado de título.
• Solicitar la exención CONFOTUR. El propio sitio de River Island presenta el proyecto como aprobado por CONFOTUR; la exención del impuesto de transferencia del 3 % alcanza solo a los primeros compradores al desarrollador y debe solicitarse e inscribirse en el título, por lo que necesita un acto propio en el poder.
• Pedir al registro la certificación del estado jurídico del inmueble antes de firmar por usted, por la que el registro cobra RD$1,000, y enviarle una copia.

Quedan las decisiones que nunca deberían salir de sus manos: elegir la residencia y aprobar el contrato, mover dinero, hipotecar, revender o ceder, y nombrar a otra persona para actuar en lugar del apoderado. Déjelas fuera del documento y escriba con todas las letras que la sustitución no está permitida. El artículo 1993 ya obliga al apoderado a rendir cuentas de todo lo hecho y a entregarle cuanto haya recibido por usted, incluido el certificado de título.

Dónde está de verdad el riesgo de comprar a distancia

Los sellos rara vez dan problemas; los dan las personas y los papeles que los rodean. Cuatro comprobaciones, hechas antes de firmar, cubren la mayor parte de lo que sale mal a un comprador que cierra desde el extranjero.

1. Haga coincidir su nombre con el pasaporte
   El registro pide a una parte extranjera el pasaporte y el documento nacional de identidad de su país de origen, así que el nombre del poder debe leerse exactamente como en esos documentos, segundos nombres incluidos. Una discrepancia es el tipo de error menor en el que un expediente puede atascarse.
2. Resuelva antes lo del cónyuge
   Si el certificado de título no va a mencionar cónyuge y su documento de identidad muestra otro estado civil, el registro pide un acta de matrimonio. Decida con su abogado si su cónyuge se suma al poder antes de que nadie firme, no después de que un depósito sea devuelto.
3. Elija un apoderado con un solo cliente
   El apoderado actúa en su nombre, de modo que solo a usted debe lealtad: normalmente un abogado dominicano independiente que usted elige y paga, sin vínculo con el vendedor ni con nadie que le venda la residencia.
4. Póngale un final por escrito
   El Código Civil no da al mandato una duración propia; el artículo 2003 lo extingue por revocación, renuncia, muerte, interdicción o insolvencia. Una fecha o un hecho escrito en el poder, como la inscripción de su título, evita que sobreviva a su propósito.

Cómo poner fin al poder cuando su título esté inscrito

Cuando el certificado de título está en sus manos, el poder ya cumplió su función, y dejarlo abierto no beneficia a nadie. El artículo 2004 le permite revocar un mandato cuando lo estime conveniente y exigir al apoderado que devuelva el documento que lo acredita. Es un derecho, no una petición.

Otras dos reglas deciden si una revocación lo protege de verdad. Según el artículo 2005, la revocación notificada solo al apoderado no puede oponerse a quienes después trataron con él sin conocerla, así que el aviso debe llegar a todos los que han visto el poder: el apoderado, el notario que lo utilizó, el equipo jurídico del desarrollador y cualquier oficina que conserve una copia. Según el artículo 2006, nombrar un nuevo mandatario para el mismo asunto revoca al anterior desde el día en que este es notificado, que es la vía más limpia cuando usted sustituye a un abogado sin terminar el encargo.

Una revocación firmada en el extranjero es un documento extranjero, igual que lo fue el poder. Darle el mismo tratamiento que al original, el notario, la certificación que eligió su abogado y una traducción al español, deja a cualquiera en la República Dominicana sin motivos para dudar de ella cuando llegue.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar un poder dominicano ante un notario de mi propio país?

Sí, y para un comprador que no viajará es la vía más directa. Su abogado dominicano redacta el texto, usted firma ante un notario donde vive, la autoridad competente de su país pone la apostilla sobre el certificado del notario y, en la República Dominicana, un intérprete judicial lo traduce si no está ya en español. Si además hace falta la legalización del Ministerio de Relaciones Exteriores para su expediente es algo que decide su abogado.

¿Por qué el encabezado de mi apostilla está en francés?

Porque lo exige el Convenio. El artículo 4 fija en francés el título «Apostille (Convention de La Haye du 5 octobre 1961)», mientras que el resto del certificado puede estar en la lengua de la autoridad que lo expide. Ese encabezado no traduce su poder; la traducción al español de un intérprete judicial es un paso aparte.

¿La apostilla significa que alguien revisó lo que dice mi poder?

No. La apostilla certifica la autenticidad de la firma, la calidad en que firmó el funcionario y, cuando procede, el sello o timbre. No dice nada sobre si el poder está bien redactado o limitado a los actos correctos; esa revisión les corresponde a usted y a su abogado.

Vivo en Canadá. ¿Sigo necesitando un consulado dominicano?

No para la apostilla en sí. El Convenio está en vigor para Canadá desde el 11 de enero de 2024, y la expide Global Affairs Canada o la autoridad de Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec o Saskatchewan. Las notas del registro mencionan además la legalización ante el Ministerio de Relaciones Exteriores para documentos sobre una transferencia inmobiliaria, así que confirme con su abogado dominicano, antes de firmar, qué certificación necesita su poder.