Fideicomiso en República Dominicana: qué es un fideicomiso de desarrollo inmobiliario y qué le aporta a quien compra sobre planos

En una conversación de venta en República Dominicana, «el proyecto está en fideicomiso» suele ofrecerse como una garantía, y así se recibe. Puede ser una protección real. También es una figura jurídica precisa, con una ley detrás, y lo que protege —y lo que deja exactamente donde estaba— está escrito en esa ley, no en el discurso comercial. Esta página lee el texto para que esa tranquilidad pueda comprobarse.

Un artículo de ley, tres partes

El fideicomiso dominicano es una figura joven. Entró en la legislación con la Ley 189-11, promulgada en julio de 2011 con el nombre de Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso; por eso la misma norma que organiza el financiamiento de la vivienda es la que regula los fideicomisos. Su artículo 3 lo define en una sola frase: una o varias personas transfieren derechos de propiedad u otros derechos a una o varias personas jurídicas, que los mantienen como patrimonio separado, los administran según las instrucciones de quien los transfirió y en beneficio de otros, y deben restituirlos cuando el fideicomiso se extingue.

De esa frase salen tres papeles, cada uno definido en su propio artículo (21, 24 y 40). Conviene dominar el vocabulario, porque es el de cada contrato que se le pondrá delante a un comprador.

«Patrimonio separado»: la expresión que hace todo el trabajo

Todo lo que un fideicomiso puede ofrecerle a un comprador nace del artículo 7, que llama a los bienes fideicomitidos un «patrimonio autónomo e independiente»: separado de los bienes personales del fideicomitente, de la fiduciaria y de los fideicomisarios, y separado también de cualquier otro fideicomiso que administre la misma fiduciaria. El artículo 9 saca la consecuencia práctica: esos bienes dejan de formar parte de la prenda común de los acreedores de cualquiera de esas partes.

Para una compra sobre planos, esa es la clave. Un terreno y unos derechos de proyecto a nombre propio de un desarrollador responden por todas sus deudas, incluidas las de otros proyectos. Trasladados a un fideicomiso, salen de esa prenda y quedan afectados a un solo fin. Los acreedores de la fiduciaria tampoco pueden alcanzarlos, y el artículo 31 le prohíbe a la fiduciaria mezclarlos con sus propios bienes o con los de otro fideicomiso.

Los mismos artículos marcan los límites, y hay que decirlos a renglón seguido. El acreedor del fideicomitente cuyo crédito es anterior al aporte y está garantizado sobre el bien —una hipoteca inscrita antes de que el terreno entrara, por ejemplo— lo conserva; por eso el acto constitutivo debe declarar las cargas existentes. Y según los artículos 10 y 20, los bienes del fideicomiso siguen respondiendo plenamente por las deudas que el propio fideicomiso contrae al perseguir su fin, y pueden perseguirse cuando el fideicomiso se constituyó en fraude de terceros. La separación protege al proyecto de las deudas ajenas. No lo protege de las suyas.

Cómo se arma un fideicomiso de desarrollo inmobiliario

La ley nombra el vehículo que usaría un proyecto en construcción. El artículo 58 regula el fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario: un patrimonio independiente, gestionado por una fiduciaria, cuyo objetivo primordial es invertir en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción para concluirlos y venderlos o arrendarlos. La mecánica se desprende de los artículos generales:

• El contrato. El fideicomiso se constituye por acto auténtico ante notario, o por acto bajo firma privada con las firmas legalizadas por notario (artículo 12). Un fideicomiso verbal, o sin esas formalidades, es nulo.
• El Registro Mercantil. El acto constitutivo y cada modificación se registran en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio y Producción del domicilio de la fiduciaria (artículo 17), y el fideicomiso surte efectos frente a terceros solo desde esa inscripción (artículo 18).
• El registro inmobiliario. El terreno aportado pasa al fideicomiso cuando se inscribe el cambio de titular (artículo 19), y registrar ese traspaso es una de las obligaciones de la propia fiduciaria (artículo 29). Una lectura actual del registro de la parcela debería mostrar, por tanto, a la fiduciaria, actuando por cuenta del fideicomiso, como titular.
• El registro fiscal. Cada fideicomiso recibe de la Dirección General de Impuestos Internos un RNC especial propio (artículo 48), distinto del del desarrollador y del de la fiduciaria.
• La rendición de cuentas. La fiduciaria lleva las cuentas del fideicomiso por separado y las rinde a los fideicomisarios en la forma que fije el contrato; si el contrato calla, al menos dos veces al año y al extinguirse el fideicomiso (artículo 30).

Lo que la ley no fija es el lugar que ocupa, dentro de un fideicomiso concreto, quien compra un apartamento. Según el contrato, el comprador puede figurar como fideicomisario, adherirse al fideicomiso mediante un documento aparte o, sencillamente, firmar un contrato de venta con la fiduciaria actuando por cuenta del fideicomiso. Cada posición da derechos de información y una capacidad de actuar distintos, y solo los documentos de ese fideicomiso aclaran cuál aplica.

Qué protege un fideicomiso y qué sigue en manos del comprador

Para un comprador, la línea más útil de toda la ley quizá sea la del artículo 58, que describe estos fideicomisos como gestionados «por cuenta y riesgo de los fideicomisarios». Leída junto al artículo 31, que le prohíbe a la fiduciaria garantizar a nadie el resultado del fideicomiso, marca la frontera honesta de la figura: el fideicomiso cambia quién puede alcanzar los bienes y quién debe rendir cuentas sobre ellos. No cambia que el proyecto salga bien o mal.

Quién puede ser fiduciaria y quién la supervisa

El artículo 25 cierra la lista. La fiduciaria debe ser una persona jurídica constituida según las leyes dominicanas y pertenecer a una de pocas categorías, y la autoridad que la supervisa depende de cuál. La guía de Impuestos Internos sobre el fideicomiso traza el mapa que se reproduce abajo.

Con él van dos advertencias. La ley y esa guía todavía llaman al regulador bursátil por su nombre anterior, Superintendencia de Valores; hoy opera como Superintendencia del Mercado de Valores. Y una reforma de la ley de fideicomiso, que incluye un supervisor único para todas las fiduciarias, lleva varios años en estudio sin que, según las fuentes consultadas para esta página, se haya aprobado. Así que la pregunta útil no es si una fiduciaria está supervisada, sino qué tipo de entidad es y qué autoridad supervisa ese tipo hoy; la responde el abogado del comprador con registros actualizados.

Cómo verificar un fideicomiso antes de firmar nada

Todo esto se comprueba con papeles, sin tener que fiarse de la palabra de nadie. El trabajo le corresponde a un abogado dominicano independiente contratado por el comprador —no presentado por el vendedor—, y la lista siguiente es lo que hay que pedirle que revise.

1. Pida el contrato de fideicomiso
   Solicite copia del acto constitutivo y de cada modificación, no un resumen ni un folleto. Compruebe que es un acto auténtico o que lleva las firmas legalizadas, que nombra a la fiduciaria y al fideicomitente, que identifica a los fideicomisarios o los criterios para llegar a serlo y que el proyecto figura como fin del fideicomiso.
2. Confirme el registro mercantil
   El acto debe constar inscrito en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio del domicilio de la fiduciaria. Mientras no exista esa inscripción, el fideicomiso no surte efectos frente a terceros.
3. Identifique el tipo de fiduciaria
   Determine en qué categoría del artículo 25 encaja la fiduciaria y confirme con el supervisor de esa categoría que está habilitada para actuar. Una entidad que no puede mostrar ni su registro ante Impuestos Internos ni la autorización de una superintendencia no está habilitada para administrar fideicomisos.
4. Lea el terreno, no el folleto
   Pida una certificación del estado jurídico del inmueble actualizada para la parcela. Debe mostrar como titular a la fiduciaria, por cuenta del fideicomiso, y enumera las cargas inscritas sobre el terreno a la fecha de emisión, incluida cualquier hipoteca anterior que el artículo 9 deja subsistir.
5. Pregunte por el RNC del fideicomiso
   El fideicomiso tiene un número de contribuyente distinto del del desarrollador. Si el contrato que le piden firmar, o los recibos que le entregan, llevan el nombre y el RNC del desarrollador en lugar de los del fideicomiso, pregunte por qué antes de seguir.
6. Defina su propia posición
   Pida al abogado que deje por escrito si usted será fideicomisario, adherente o solo parte de un contrato de venta con la fiduciaria, qué informes tiene derecho a recibir y qué pasa con sus derechos si el proyecto se detiene.

Fideicomiso o compra directa: qué cambia de verdad

No todos los proyectos usan un fideicomiso. La Ley 189-11 lo ofrece como un instrumento que un proyecto puede utilizar, y ninguna norma consultada para esta página lo vuelve obligatorio; a un comprador también pueden ofrecerle un contrato de promesa de venta firmado directamente con el desarrollador. Esa promesa regula la operación hasta la firma del contrato definitivo y no transfiere por sí misma la propiedad. En derecho dominicano la propiedad solo se adquiere con la inscripción en el Registro de Títulos, sea cual sea la estructura de partida. Lo que cambia es dónde está cada cosa mientras tanto:

• Quién tiene el terreno. En la compra directa, el desarrollador, a su nombre y expuesto a todas sus deudas; en el fideicomiso, la fiduciaria, que lo mantiene afectado a un solo fin.
• Qué acreedores pueden alcanzarlo. En la compra directa, cualquier acreedor del desarrollador; en el fideicomiso, en esencia los acreedores del propio fideicomiso y los titulares de cargas inscritas antes del aporte.
• Quién le rinde cuentas al comprador. En la compra directa, el desarrollador, en los términos que fije el contrato; en el fideicomiso, una fiduciaria con deberes legales de contabilidad separada y de informar a los fideicomisarios.
• Lo que no cambia. El riesgo de construcción, la calidad del contrato y la necesidad de un traspaso inscrito al final.

River Island es un proyecto en Bávaro, Punta Cana, de 692 residencias en torno a una piscina-río emblemática y 16 piscinas interconectadas, a unos 10 minutos del Aeropuerto Internacional de Punta Cana, con residencias desde US$199,000. Esta página no describe cómo está estructurado River Island ni ningún otro proyecto: es una pregunta que responden sus documentos, y las comprobaciones anteriores sirven para planteársela a cualquier desarrollador.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el fideicomiso para comprar sobre planos en República Dominicana?

Ninguna norma consultada para esta página lo hace obligatorio. La Ley 189-11 ofrece el fideicomiso como un instrumento que un proyecto puede utilizar, y muchas compras sobre planos descansan en una promesa de venta firmada directamente con el desarrollador. Si un proyecto concreto usa un fideicomiso lo dicen sus documentos, no su publicidad.

¿La fiduciaria garantiza que el edificio se va a terminar?

No. El artículo 31 de la Ley 189-11 le prohíbe a la fiduciaria garantizar el resultado del fideicomiso, y el artículo 58 describe los fideicomisos de desarrollo como gestionados por cuenta y riesgo de los fideicomisarios. La fiduciaria responde con sus propios bienes solo por los daños que causen sus propias faltas en el ejercicio de sus funciones.

¿Puede un comprador extranjero ser fideicomisario de un fideicomiso dominicano?

La definición legal de fideicomisario abarca a cualquier persona física o jurídica y no impone condición de nacionalidad, y los extranjeros pueden ser titulares de inmuebles dominicanos a su nombre en las mismas condiciones que los dominicanos. Cómo entra un comprador concreto en un fideicomiso concreto lo decide el contrato de ese fideicomiso.

¿Quién es el titular del terreno mientras se construye?

En un fideicomiso de desarrollo, la fiduciaria, por cuenta del fideicomiso: el terreno aportado pasa a este una vez inscrito el cambio de titular. Cuándo y cómo pasa cada unidad a su comprador lo establece el contrato de fideicomiso, y el proceso termina, como todo traspaso dominicano, con la inscripción en el Registro de Títulos.

¿Dónde se registra un fideicomiso y puedo comprobarlo yo mismo?

El contrato se inscribe en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio del domicilio de la fiduciaria, el terreno en el Registro de Títulos, y el fideicomiso tiene su propio RNC ante Impuestos Internos. Cualquier persona con un interés legítimo puede pedir la certificación del estado jurídico de la parcela; leer el resto del expediente le corresponde a su propio abogado.