Comprar casa en República Dominicana siendo extranjero: los papeles que viajan con usted

Ser extranjero no cambia su derecho a ser propietario de una vivienda en República Dominicana: desde 1998 no hace falta ninguna autorización del Gobierno, y el título se inscribe a su nombre en las mismas condiciones que el de un dominicano. Lo que sí cambia es el expediente, porque su identidad, su matrimonio y cualquier poder que otorgue se emitieron en otro país. Esta guía sigue esos papeles uno por uno, desde el pasaporte que pide el registro hasta la apostilla de un documento firmado fuera, y muestra en qué punto el comprador de España o de Latinoamérica sale con ventaja frente al que tiene sus papeles en inglés. La vivienda de la que hablamos es un apartamento en condominio en River Island, una de las 692 residencias de Punta Cana.

Lo que cambia ser «extranjero»: los papeles, no el derecho

La pregunta detrás de esta búsqueda suele ser si un extranjero puede siquiera ser propietario. Puede. Una persona extranjera puede comprar un inmueble dominicano y tener el título inscrito a su propio nombre exactamente igual que un dominicano, sin restricción por nacionalidad, sin requisito de residencia y sin ningún paso de aprobación. La autorización presidencial previa que se exigía antes a los compradores extranjeros quedó derogada por decreto en 1998. Lo que usted adquiere es el derecho de propiedad ordinario del artículo 51 de la Constitución, inscrito conforme a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario; no existe un régimen aparte para extranjeros que tenga que aprender.

Donde sí se nota ser extranjero es en el expediente. Cada documento que prueba quién es usted, si está casado o quién puede firmar en su nombre lo emitió otro Estado, con su propio formato y a veces en su propio idioma. Una oficina dominicana tiene que poder fiarse de esos papeles, y las reglas para ello son el tema del resto de esta guía. Nada de esto es difícil. Casi todo resulta más sencillo si se hace en el orden correcto, y buena parte puede resolverse en su país antes de pisar Punta Cana.

Su identidad: el pasaporte y el documento de su país

Un dominicano firma con su cédula. Un extranjero no la tiene, así que el Registro de Títulos pide dos documentos en su lugar: su pasaporte y, como segundo documento oficial, el documento nacional de identidad de su país de origen. Para un comprador español es el DNI; para uno mexicano, la credencial para votar; para uno colombiano, la cédula de ciudadanía; para uno argentino, el DNI. Lleve los dos, vigentes, y compruebe que su nombre está escrito igual en ambos, porque cada papel del expediente debe identificar a la misma persona que nombrará el título.

La misma hoja de requisitos pide copias de la identidad del cónyuge del comprador y también de la del vendedor. Si usted está casado, los documentos de su cónyuge forman parte del expediente aunque firme solo uno de los dos. Cuando el título no menciona cónyuge y un documento de identidad muestra un estado civil distinto, el registro pide además el acta de matrimonio. Para una pareja, conviene pedir esa acta pronto al registro civil donde se casaron, ya apostillada, para que no sea el último papel que todos esperan.

La apostilla, y por qué los papeles en español viajan más ligeros

Un documento público emitido en el extranjero, como un acta de matrimonio, un poder notarial o un registro mercantil, tiene que estar autenticado para que una oficina dominicana lo acepte. Desde el 30 de agosto de 2009, República Dominicana es parte del Convenio de La Haya de 1961 sobre la apostilla, de modo que un documento de otro Estado parte se autentica con un único certificado, la apostilla, que se emite en el país donde se otorgó el documento. España, México, Colombia, Argentina y Venezuela son parte. Las notas de requisitos del propio Registro Inmobiliario añaden que los papeles procedentes del extranjero que se refieran a una transmisión de propiedad, entre ellos los poderes para vender y los contratos de compraventa, deben legalizarse ante el Ministerio de Relaciones Exteriores. Qué vía sigue cada papel es una pregunta para su abogado dominicano antes de firmarlo, no después.

En el idioma es donde gana el comprador hispanohablante. Esas mismas notas exigen que todo documento redactado en un idioma distinto del español lo traduzca un intérprete judicial. Un comprador de Canadá o de Estados Unidos necesita esa traducción para cada papel en inglés; un acta de matrimonio de Sevilla o un poder firmado en Bogotá ya está en el idioma del registro, y solo necesita su apostilla, sin traducción. Menos traducciones significan menos pasos, menos honorarios y una ocasión menos de copiar mal un nombre o una fecha.

Firmar desde su país: el poder de representación

Muchos compradores extranjeros no firman nada en Punta Cana. Otorgan un poder de representación a su abogado o a una persona de confianza, que firma en su nombre. La hoja de requisitos de transferencia del registro incluye ese poder entre los documentos que pide siempre que alguien actúa por una de las partes. Firmado ante notario en su país, es un documento público de ese país, así que lleva allí su apostilla antes de viajar.

Merece la pena redactarlo con precisión y hacerlo una sola vez. Debe identificar el inmueble, decir qué puede firmar el apoderado y durante cuánto tiempo, y conviene que lo lea su abogado dominicano antes de que usted lo firme en su país: un poder que un registrador dominicano interpreta de otra forma que el notario que lo redactó cuesta una segunda visita al notario y una segunda apostilla. En una compra sobre plano puede tener que cubrir todo el recorrido, desde la promesa de venta, que abre la operación pero no transmite nada, hasta el contrato definitivo firmado ante notario dominicano, que es el documento que se inscribe.

1. Leer el título
   Su abogado pide la certificación del estado jurídico del inmueble y revisa los documentos del condominio antes de firmar nada.
2. Preparar sus papeles en su país
   Pasaporte, documento de identidad de su país, acta de matrimonio si está casado y poder de representación si alguien firmará por usted, cada documento público con su apostilla.
3. Firmar la promesa de venta
   El contrato que rige una compra sobre plano hasta el contrato definitivo. No transmite la propiedad.
4. Firmar el contrato definitivo
   Se firma ante notario dominicano, en persona o a través de su apoderado.
5. Inscribir la transferencia
   Se deposita en el Registro de Títulos en persona, por depósito remoto o a través de la Oficina Virtual del registro. La propiedad nace con la inscripción, y se emite un certificado de título a su nombre.

Leer el título antes de mover dinero

Un certificado de título prueba que un derecho se inscribió, pero es una fotografía del registro el día en que se imprimió. La lectura actual es otro documento: la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, que el Registro de Títulos expide por RD$1,000 por inmueble y que muestra lo que hay inscrito sobre la propiedad en la fecha de su emisión. Puede pedirla cualquier persona con un interés legítimo, un extranjero con su pasaporte y un segundo documento de identidad, y se solicita sin acudir a una oficina del registro.

En un condominio, la lectura va más allá del certificado. Su abogado revisa la declaración de condominio, el reglamento de condominio y los planos de construcción aprobados, los tres documentos que describen qué es su unidad, qué comparte con sus vecinos y en qué puede convertirse el edificio. Aquí importa más que en muchos países, porque la inscripción dominicana es constitutiva: según el artículo 90 de la Ley 108-05, un derecho existe porque está inscrito, y lo que consta en el registro se presume exacto. Por eso conviene leerlo primero.

El dinero que cruza una frontera, y lo que ser propietario no exige

Si entra en República Dominicana o sale de ella con efectivo, cualquier cantidad superior a US$10,000, en dólares, en pesos o en otra moneda, debe declararse a la aduana en el formulario, junto con documentos que justifiquen su origen. Llevar dinero no paga impuesto por sí mismo; la obligación es declararlo. Su abogado y su banco le indicarán lo que necesitan para documentar una transferencia desde su propia cuenta.

Dos cosas que un propietario extranjero no necesita. Ser propietario no exige residencia dominicana: la residencia es un trámite migratorio aparte, con sus propias reglas, y no una consecuencia de la compra. Tampoco le convierte en residente fiscal, algo que se mide por los días que pasa realmente en el país, con 182 días como umbral; tener residencia y ser residente fiscal son, además, dos cosas distintas. Si vivir en República Dominicana forma parte de su plan, ábralo como un expediente propio con su abogado, junto a la compra y no dentro de ella.

Lo que River Island añade al expediente

En River Island la vivienda es una unidad en condominio y no una casa en su propio solar: los estudios parten de US$199,000 en una comunidad cerrada de 692 residencias alrededor de 16 piscinas interconectadas, y nuestra página indica que el proyecto cuenta con la aprobación de CONFOTUR. Esa aprobación suma al expediente un papel que una compra corriente no tiene. Conforme a la Ley 158-01, los primeros compradores al desarrollador están exentos del impuesto de transferencia del 3 % y del impuesto anual a la propiedad del 1 %, el IPI, durante 15 años contados desde la terminación de la construcción. La exención no es automática: hay que solicitarla e inscribirla en el título, así que pida a su abogado que ese trámite forme parte de la inscripción y no quede para el final.

Todo lo demás es el recorrido de papeles descrito arriba, en orden: lectura del título, papeles preparados y apostillados en su país, promesa de venta, contrato definitivo, inscripción. Para quien lee y escribe en español, los contratos, las certificaciones y los formularios del propio registro llegan en su idioma, y esa es la ventaja discreta que hay detrás de esta búsqueda.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar casa en República Dominicana sin ser residente?

Sí. Ser propietario no exige residencia ni una nacionalidad concreta, y desde 1998 no hace falta ninguna autorización del Gobierno. El título se inscribe a su nombre en las mismas condiciones que el de un comprador dominicano.

¿Los documentos de España o de Latinoamérica necesitan apostilla en República Dominicana?

Un documento público de un Estado parte del Convenio de la Apostilla se autentica con la apostilla de ese país, y España, México, Colombia, Argentina y Venezuela son parte, igual que República Dominicana desde 2009. Al estar en español, no necesitan traducción judicial. Pregunte a su abogado si un documento de transferencia concreto debe legalizarse además ante el Ministerio de Relaciones Exteriores.

¿Qué usa un extranjero en lugar de la cédula?

El registro de títulos pide su pasaporte y, como segundo documento oficial, el documento nacional de identidad de su país, además de copias de la identidad de su cónyuge si está casado.

¿Puedo comprar en River Island sin viajar a Punta Cana?

Sí, mediante un poder de representación firmado ante notario en su país y apostillado allí, que permite a su apoderado firmar por usted la promesa de venta y el contrato definitivo. Pida a su abogado dominicano que lea el borrador antes de firmarlo.