Fideicomiso : ce qu'est une fiducie de promotion dominicaine, et ce qu'elle apporte à l'acheteur sur plan

Dans une discussion de vente en République dominicaine, « le projet est en fideicomiso » est généralement présenté comme une garantie, et reçu comme tel. Ce peut être une vraie protection. C'est aussi une structure juridique précise, adossée à une loi, et ce qu'elle protège — comme ce qu'elle laisse exactement où il était — figure dans cette loi plutôt que dans l'argumentaire commercial. Cette page lit le texte pour que l'argument puisse être vérifié.

Un article de loi, trois parties

Le droit dominicain de la fiducie est récent. Le fideicomiso est entré dans la législation avec la Ley 189-11, promulguée en juillet 2011 sous l'intitulé d'une loi pour le développement du marché hypothécaire et de la fiducie ; c'est pourquoi le texte qui organise le financement du logement est aussi celui qui régit les fiducies. Son article 3 donne la définition en une seule phrase : une ou plusieurs personnes transfèrent des biens ou d'autres droits à une ou plusieurs personnes morales, qui les détiennent comme patrimoine séparé, les administrent selon les instructions de celui qui les a transférés au profit d'un tiers, et les restituent à la fin de la fiducie.

Trois rôles découlent de cette phrase, chacun défini dans un article distinct (21, 24 et 40). Ce vocabulaire mérite d'être appris en espagnol, car c'est celui de tous les contrats qu'un acheteur se verra présenter.

« Patrimoine séparé » : l'expression qui fait tout le travail

Tout ce qu'une fiducie peut offrir à un acheteur découle de l'article 7. Les biens placés dans un fideicomiso forment un patrimoine autonome, distinct des biens personnels du constituant, du fiduciaire et des bénéficiaires, et distinct aussi de toute autre fiducie que gère le même fiduciaire. L'article 9 en tire la conséquence pratique : ces biens cessent de faire partie du gage que les créanciers de ces parties peuvent saisir.

Pour un achat sur plan, tout est là. Un terrain et des droits de projet détenus au nom propre d'un promoteur répondent de toutes ses dettes, y compris celles nées d'autres projets. Transférés dans une fiducie, ils quittent ce gage et sont affectés à un seul but. Les créanciers du fiduciaire ne peuvent pas davantage les atteindre, et l'article 31 interdit au fiduciaire de les mélanger avec ses propres biens ou avec ceux d'une autre fiducie.

Les mêmes articles fixent les limites, et il faut les citer dans la foulée. Le créancier du constituant dont la créance est antérieure à l'apport et garantie sur le bien lui-même — une hypothèque inscrite avant l'entrée du terrain, par exemple — la conserve ; c'est pourquoi l'acte de fiducie doit déclarer les charges existantes. Et selon les articles 10 et 20, les biens de la fiducie restent pleinement engagés pour les dettes qu'elle contracte en poursuivant son propre but, et peuvent être poursuivis lorsqu'une fiducie a été constituée en fraude des tiers. La séparation protège le projet des dettes des autres. Elle ne le protège pas des siennes.

Comment se construit une fiducie de promotion

La loi nomme l'outil qu'utiliserait un projet sur plan. L'article 58 décrit le fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario : un patrimoine indépendant, géré par un fiduciaire, dont l'objet principal est d'investir dans des projets immobiliers à différents stades de conception et de construction, afin de les achever puis de les vendre ou de les louer. Le mécanisme découle des articles généraux :

• Le contrat. Une fiducie se constitue par acte notarié, ou par acte sous seing privé dont les signatures sont légalisées par un notaire (article 12). Un arrangement verbal, ou dépourvu de ces formalités, est nul.
• Le registre du commerce. L'acte constitutif et chacune de ses modifications sont enregistrés au Registro Mercantil de la Chambre de commerce et de production du domicile du fiduciaire (article 17), et la fiducie n'est opposable aux tiers qu'à compter de cet enregistrement (article 18).
• Le registre foncier. Un terrain apporté à une fiducie ne lui appartient qu'une fois le changement de titulaire inscrit (article 19), et cette inscription fait partie des obligations du fiduciaire (article 29). Une lecture à jour du registre pour la parcelle devrait donc faire apparaître le fiduciaire, agissant pour la fiducie, comme titulaire.
• Le registre fiscal. Chaque fiducie reçoit son propre numéro de contribuable, un RNC, de la Dirección General de Impuestos Internos (article 48), distinct de celui du promoteur comme de celui du fiduciaire.
• La reddition de comptes. Le fiduciaire tient les comptes de la fiducie à part et les rend aux bénéficiaires selon les termes du contrat ; si le contrat est muet, au moins deux fois par an et à l'extinction de la fiducie (article 30).

Ce que la loi ne fixe pas, c'est la place qu'occupe l'acquéreur d'un appartement dans une fiducie donnée. Selon le contrat, il peut être désigné bénéficiaire, adhérer à la fiducie par un document distinct, ou simplement signer un contrat de vente avec le fiduciaire agissant pour la fiducie. Chaque position emporte des droits à l'information et une capacité d'agir différents, et seuls les documents de cette fiducie précise permettent de savoir laquelle s'applique.

Ce qu'une fiducie protège, et ce qu'elle laisse à l'acheteur

Pour un acheteur, la ligne la plus utile de la loi est peut-être celle qui décrit les fiducies de promotion comme gérées pour le compte, et aux risques, de leurs bénéficiaires. Lue avec l'article 31, qui interdit au fiduciaire de garantir à quiconque le résultat d'une fiducie, elle trace la frontière honnête de la structure : un fideicomiso change qui peut atteindre les biens et qui doit en rendre compte. Il ne change pas la réussite ou l'échec du projet.

Qui peut être fiduciaire, et qui le surveille

L'article 25 ferme la liste. Un fiduciaire doit être une personne morale dominicaine relevant de quelques catégories, et l'autorité qui le surveille dépend de la catégorie. Le guide de l'administration fiscale consacré aux fiducies en donne la carte reproduite ci-dessous.

Deux réserves l'accompagnent. La loi et ce guide désignent encore le régulateur boursier par son ancien nom, Superintendencia de Valores ; il exerce aujourd'hui sous le nom de Superintendencia del Mercado de Valores. Et une réforme de la loi sur la fiducie, prévoyant notamment un superviseur unique pour tous les fiduciaires, est à l'étude depuis plusieurs années sans avoir été adoptée selon les sources consultées pour cette page. La bonne question n'est donc pas de savoir si un fiduciaire est surveillé, mais de quel type d'entité il s'agit et quelle autorité contrôle ce type aujourd'hui — une réponse que l'avocat de l'acheteur tire des registres à jour.

Vérifier une fiducie avant de signer quoi que ce soit

Tout cela se vérifie sur pièces, sans avoir à croire qui que ce soit sur parole. Le travail revient à un avocat dominicain indépendant mandaté par l'acheteur, et non présenté par le vendeur ; la liste ci-dessous indique ce qu'il faut lui demander d'examiner.

1. Obtenir le contrat de fiducie lui-même
   Demandez une copie de l'acte constitutif et de chaque modification, pas un résumé ni une brochure. Vérifiez qu'il s'agit d'un acte notarié ou que les signatures sont légalisées, qu'il nomme le fiduciaire et le constituant, qu'il identifie les bénéficiaires ou les critères pour le devenir, et que le projet y figure comme objet de la fiducie.
2. Confirmer l'enregistrement commercial
   L'acte doit porter la mention de son enregistrement au Registro Mercantil de la Chambre de commerce du domicile du fiduciaire. Tant que cet enregistrement n'existe pas, la fiducie n'est pas opposable aux tiers.
3. Identifier la catégorie du fiduciaire
   Établissez à quelle catégorie de l'article 25 appartient le fiduciaire, puis vérifiez auprès de l'autorité de tutelle de cette catégorie qu'il est habilité à agir. Une entité qui ne peut justifier ni d'un enregistrement auprès de l'administration fiscale ni d'une autorisation d'une superintendance n'est pas habilitée à gérer des fiducies.
4. Lire le terrain, pas la brochure
   Commandez une certificación del estado jurídico à jour pour la parcelle. Elle doit faire apparaître le fiduciaire, agissant pour la fiducie, comme titulaire, et elle énumère les charges grevant le terrain au jour de sa délivrance, y compris toute hypothèque antérieure que l'article 9 laisse subsister.
5. Demander le RNC propre à la fiducie
   Une fiducie possède un numéro de contribuable distinct de celui du promoteur. Si le contrat qu'on vous demande de signer, ou les reçus qu'on vous remet, portent le nom et le numéro du promoteur plutôt que ceux de la fiducie, demandez pourquoi avant d'aller plus loin.
6. Préciser votre propre position
   Faites indiquer par écrit par l'avocat si vous serez bénéficiaire, adhérent ou seulement partie à un contrat de vente avec le fiduciaire, quels rapports vous êtes en droit de recevoir, et ce que deviennent vos droits si le projet s'arrête.

Fiducie ou achat direct : ce qui change vraiment

Tous les projets n'utilisent pas un fideicomiso. La Ley 189-11 présente la fiducie comme un instrument dont un projet peut se servir, et aucune règle consultée pour cette page ne la rend obligatoire ; un acheteur peut tout aussi bien se voir proposer un contrato de promesa de venta signé directement avec le promoteur. Cette promesse de vente encadre l'opération jusqu'à la signature du contrat définitif et ne transfère pas, à elle seule, la propriété. En droit dominicain, la propriété ne s'acquiert qu'avec l'inscription au Registro de Títulos, quelle que soit la structure de départ. Ce qui diffère, c'est où tout se trouve entre-temps :

• Qui détient le terrain. En achat direct, le promoteur, en son nom propre et exposé à toutes ses dettes ; en fiducie, le fiduciaire, qui le détient pour un seul but.
• Quels créanciers peuvent l'atteindre. En direct, tout créancier du promoteur ; en fiducie, pour l'essentiel les créanciers de la fiducie elle-même et les titulaires de charges inscrites avant l'apport du terrain.
• Qui doit rendre des comptes à l'acheteur. En direct, le promoteur, selon ce que prévoit le contrat ; en fiducie, un fiduciaire soumis à des obligations légales de comptabilité séparée et d'information des bénéficiaires.
• Ce qui ne change pas. Le risque de construction, la qualité du contrat, et la nécessité d'un transfert inscrit à la fin.

River Island est un projet situé à Bávaro, Punta Cana : 692 résidences autour d'une rivière-piscine signature et de 16 piscines interconnectées, à environ 10 minutes de l'aéroport international de Punta Cana, avec des résidences à partir de 199 000 $ US. Cette page ne décrit pas la structure de River Island ni d'aucun autre projet : c'est une question à laquelle répondent ses documents, et les vérifications ci-dessus permettent de la poser à n'importe quel promoteur.

Questions fréquentes

Le fideicomiso est-il obligatoire pour acheter sur plan en République dominicaine ?

Aucune règle consultée pour cette page ne le rend obligatoire. La Ley 189-11 présente la fiducie comme un instrument dont un projet peut se servir, et bien des achats sur plan reposent sur une promesse de vente signée directement avec le promoteur. C'est la documentation d'un projet, et non sa publicité, qui dit s'il utilise une fiducie.

Le fiduciaire garantit-il l'achèvement de l'immeuble ?

Non. L'article 31 de la Ley 189-11 interdit au fiduciaire de garantir le résultat d'une fiducie, et l'article 58 décrit les fiducies de promotion comme gérées aux risques de leurs bénéficiaires. Le fiduciaire ne répond sur ses propres biens que des dommages causés par ses propres fautes dans l'exercice de ses fonctions.

Un acheteur étranger peut-il être bénéficiaire d'une fiducie dominicaine ?

La définition légale du bénéficiaire vise toute personne physique ou morale et ne pose aucune condition de nationalité, et les étrangers peuvent détenir un bien immobilier dominicain en leur nom propre, aux mêmes conditions que les Dominicains. La manière dont un acheteur donné entre dans une fiducie donnée relève du contrat de cette fiducie.

Qui est propriétaire du terrain pendant la construction ?

Dans une fiducie de promotion, le fiduciaire, agissant pour la fiducie : le terrain apporté devient celui de la fiducie une fois le changement de titulaire inscrit. Le moment et la manière dont un logement passe à son acquéreur relèvent du contrat de fiducie, et l'opération se termine, comme tout transfert dominicain, par l'inscription au Registro de Títulos.

Où une fiducie est-elle enregistrée, et puis-je le vérifier moi-même ?

Le contrat de fiducie est enregistré au Registro Mercantil de la Chambre de commerce du domicile du fiduciaire, le terrain au Registro de Títulos, et la fiducie possède son propre RNC auprès de l'administration fiscale. Toute personne justifiant d'un intérêt légitime peut demander une certificación del estado jurídico de la parcelle ; lire le reste du dossier revient à votre propre avocat.