Acheter une maison en République dominicaine en tant qu'étranger : les papiers qui voyagent avec vous

Être étranger ne change rien à votre droit d'être propriétaire d'un logement en République dominicaine : aucune autorisation gouvernementale n'est exigée depuis 1998, et le titre est inscrit à votre nom aux mêmes conditions que celui d'un Dominicain. Ce qui change, c'est le dossier, car votre identité, votre mariage et toute procuration que vous signez ont été établis dans un autre pays. Ce guide suit ces papiers un par un, du passeport que demande le registre jusqu'à l'apostille d'un document signé à l'étranger, et montre où l'acheteur hispanophone, d'Espagne ou d'Amérique latine, part avec une longueur d'avance sur celui dont les papiers sont en anglais. Le logement dont il est question est un appartement en copropriété à River Island, l'une des 692 résidences de Punta Cana.

Ce que « extranjero » change : les papiers, pas le droit

La question derrière cette recherche est souvent de savoir si un étranger peut seulement être propriétaire. Il le peut. Un ressortissant étranger peut acheter un bien immobilier dominicain et en détenir le titre inscrit à son propre nom exactement comme un Dominicain, sans restriction de nationalité, sans condition de résidence et sans autorisation préalable. L'autorisation présidentielle qui s'imposait autrefois aux acheteurs étrangers a été supprimée par décret en 1998. Ce que vous acquérez, c'est le droit de propriété ordinaire de l'article 51 de la Constitution, inscrit en vertu de la loi 108-05 sur le registre immobilier ; il n'existe pas de régime à part pour les étrangers.

C'est dans le dossier que la qualité d'étranger se voit. Chaque document qui prouve qui vous êtes, si vous êtes marié ou qui peut signer pour vous a été délivré par un autre État, dans son propre format et parfois dans sa propre langue. Une administration dominicaine doit pouvoir s'y fier, et les règles qui le permettent sont l'objet de la suite de ce guide. Rien de tout cela n'est compliqué. C'est surtout plus simple dans le bon ordre, et une bonne partie se prépare chez vous, avant même de voir Punta Cana.

Votre identité : le passeport et la carte de votre pays

Un Dominicain signe avec sa cédula. Un étranger n'en a pas, et le Registro de Títulos demande donc deux documents à la place : votre passeport et, comme second document officiel, la carte nationale d'identité de votre pays d'origine. Pour un acheteur espagnol, c'est le DNI ; mexicain, la carte d'électeur ; colombien, la cédula de ciudadanía ; argentin, le DNI. Apportez les deux, en cours de validité, et vérifiez que votre nom s'écrit de la même façon sur chacun, car chaque pièce du dossier doit désigner la personne que le titre nommera.

La même fiche d'exigences demande les pièces d'identité du conjoint de l'acheteur comme de celui du vendeur. Si vous êtes marié, les documents de votre conjoint font partie du dossier même si un seul de vous deux signe. Lorsque le titre ne mentionne aucun conjoint et qu'une pièce d'identité indique un état civil différent, le registre demande aussi un acte de mariage. Pour un couple, mieux vaut commander tôt cet acte auprès de l'état civil où vous vous êtes mariés, avec son apostille, pour qu'il ne soit pas le dernier papier que tout le monde attend.

L'apostille, et pourquoi les papiers en espagnol voyagent plus léger

Un document public délivré à l'étranger, comme un acte de mariage, une procuration notariée ou un extrait de société, doit être authentifié avant qu'une administration dominicaine ne s'y fie. Depuis le 30 août 2009, la République dominicaine est partie à la Convention de La Haye de 1961 sur l'apostille : un document provenant d'un autre État partie est authentifié par un certificat unique, l'apostille, délivré dans le pays où le document a été établi. L'Espagne, le Mexique, la Colombie, l'Argentine et le Venezuela sont tous parties. Les notes d'exigences du Registro Inmobiliario ajoutent que les papiers venus de l'étranger qui concernent un transfert de propriété, dont les procurations pour vendre et les contrats de vente, doivent être légalisés auprès du ministère des Affaires étrangères. Quelle voie suit un papier donné, c'est une question à poser à votre avocat dominicain avant de le signer, pas après.

C'est sur la langue que l'acheteur hispanophone gagne du terrain. Ces mêmes notes exigent que tout document rédigé dans une autre langue que l'espagnol soit traduit par un interprète judiciaire. Un acheteur canadien ou américain a besoin de cette traduction pour chaque papier en anglais ; un acte de mariage de Séville ou une procuration signée à Bogotá est déjà dans la langue du registre, et n'a besoin que de son apostille, sans traduction. Moins de traductions, c'est moins d'étapes, moins de frais et une occasion de moins de mal recopier un nom ou une date.

Signer depuis chez soi : la procuration

Beaucoup d'acheteurs étrangers ne signent jamais rien à Punta Cana. Ils donnent une procuration à leur avocat ou à une personne de confiance, qui signe en leur nom. La fiche de transfert du registre range cette procuration parmi les documents exigés chaque fois que quelqu'un agit pour une partie. Signée devant un notaire dans votre pays, c'est un document public de ce pays : elle reçoit donc son apostille sur place avant de voyager.

Il vaut la peine de la rédiger de façon précise, et une seule fois. Elle doit désigner le bien, dire ce que le mandataire peut signer et pour combien de temps, et être relue par votre avocat dominicain avant que vous ne la signiez : une procuration qu'un conservateur dominicain lit autrement que le notaire qui l'a rédigée coûte un second passage chez le notaire et une seconde apostille. Pour un achat sur plan, elle peut devoir couvrir tout le parcours, de la promesse de vente, qui ouvre la transaction sans rien transférer, jusqu'au contrat définitif signé devant un notaire dominicain, qui est le document inscrit au registre.

1. Lire le titre
   Votre avocat commande le certificat de situation juridique du bien et examine les documents de la copropriété avant toute signature.
2. Préparer vos papiers chez vous
   Passeport, carte d'identité de votre pays, acte de mariage si vous êtes marié, et procuration si quelqu'un signe pour vous, chaque document public avec son apostille.
3. Signer la promesse de vente
   Le contrat qui encadre un achat sur plan jusqu'au contrat définitif. Il ne transfère pas la propriété.
4. Signer le contrat définitif
   Signé devant un notaire dominicain, en personne ou par votre mandataire.
5. Inscrire le transfert
   Déposé au Registro de Títulos sur place, par dépôt à distance ou via l'Oficina Virtual du registre. La propriété naît de l'inscription, et un certificat de titre est délivré à votre nom.

Lire le titre avant que l'argent ne circule

Un certificat de titre prouve qu'un droit a été inscrit, mais ce n'est qu'un instantané du registre au jour de son impression. La lecture à jour est un autre document : la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, que le Registro de Títulos délivre pour RD$1,000 par bien et qui montre ce qui est inscrit contre le bien à sa date de délivrance. Toute personne justifiant d'un intérêt légitime peut la demander, un étranger avec son passeport et une seconde pièce d'identité, et elle se commande sans se rendre dans un bureau du registre.

Pour une copropriété, la lecture va plus loin que le certificat. Votre avocat examine la declaración de condominio, le reglamento de condominio et les plans de construction approuvés, les trois documents qui décrivent ce qu'est votre lot, ce que vous partagez avec vos voisins et ce que l'immeuble a le droit de devenir. Cela compte davantage ici que dans bien des pays, car l'inscription dominicaine est constitutive : selon l'article 90 de la loi 108-05, un droit existe parce qu'il est inscrit, et ce que consigne le registre est présumé exact. C'est la raison de le lire en premier.

L'argent qui passe une frontière, et ce que la propriété n'exige pas

Si vous entrez en République dominicaine ou en sortez avec des espèces, toute somme supérieure à 10 000 $ US, en dollars, en pesos ou dans une autre devise, doit être déclarée à la douane sur le formulaire prévu, avec des documents justifiant son origine. Transporter de l'argent n'est pas taxé en soi ; l'obligation est de le déclarer. Votre avocat et votre banque vous diront ce dont ils ont besoin pour documenter un virement depuis votre propre compte.

Deux choses dont un propriétaire étranger n'a pas besoin. Être propriétaire n'exige pas de résidence dominicaine : la résidence est une procédure migratoire distincte, avec ses propres règles, et non une conséquence de l'achat. Être propriétaire ne fait pas non plus de vous un résident fiscal, ce qui se mesure aux jours réellement passés dans le pays, avec 182 jours pour seuil ; détenir une résidence et être résident fiscal sont d'ailleurs deux choses différentes. Si vivre en République dominicaine fait partie de vos projets, ouvrez-en un dossier distinct avec votre avocat, à côté de l'achat plutôt qu'à l'intérieur.

Ce que River Island ajoute au dossier

À River Island, le logement est un lot de copropriété et non une maison sur sa propre parcelle : les studios démarrent à 199 000 $ dans une résidence fermée de 692 logements autour de 16 piscines reliées entre elles, et notre page indique que le projet est agréé CONFOTUR. Cet agrément ajoute au dossier un papier qu'un achat ordinaire n'a pas. En vertu de la loi 158-01, les premiers acheteurs auprès du promoteur sont exonérés de la taxe de transfert de 3 % et de l'impôt foncier annuel de 1 %, l'IPI, pendant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction. L'exonération n'est pas automatique : elle doit être déposée et inscrite sur le titre, alors demandez à votre avocat d'en faire une étape de l'inscription plutôt qu'un détail de dernière minute.

Tout le reste suit le parcours décrit plus haut, dans l'ordre : lecture du titre, papiers préparés et apostillés chez vous, promesse de vente, contrat définitif, inscription. Pour un acheteur qui lit et écrit l'espagnol, les contrats, les certificats et les formulaires du registre arrivent tous dans sa langue, et c'est là l'avantage discret qui se cache derrière cette recherche.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un logement en République dominicaine sans y être résident ?

Oui. La propriété n'exige ni résidence ni nationalité, et aucune autorisation gouvernementale n'est requise depuis 1998. Le titre est inscrit à votre nom aux mêmes conditions que pour un acheteur dominicain.

Les documents d'Espagne ou d'Amérique latine doivent-ils être apostillés en République dominicaine ?

Un document public d'un État partie à la Convention Apostille est authentifié par l'apostille de ce pays, et l'Espagne, le Mexique, la Colombie, l'Argentine et le Venezuela sont tous parties, comme la République dominicaine depuis 2009. Rédigés en espagnol, ces documents n'ont pas besoin de traduction judiciaire. Demandez à votre avocat si un document de transfert précis doit aussi être légalisé au ministère des Affaires étrangères.

Qu'utilise un étranger à la place de la cédula ?

Le registre foncier demande votre passeport et, comme second document officiel, la carte nationale d'identité de votre pays, ainsi que les pièces d'identité de votre conjoint si vous êtes marié.

Puis-je acheter à River Island sans me rendre à Punta Cana ?

Oui, grâce à une procuration signée devant un notaire dans votre pays et apostillée sur place, qui permet à votre mandataire de signer pour vous la promesse de vente et le contrat définitif. Faites relire le projet par votre avocat dominicain avant de le signer.